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ag8安全吗 多位专家学者表示,房产红利期还远未结束,楼市即将进入第三阶段

2020-01-11 12:58:02   【浏览】3527

ag8安全吗 多位专家学者表示,房产红利期还远未结束,楼市即将进入第三阶段

ag8安全吗,多位专家学者表示,房产红利期还远未结束,楼市即将进入第三阶段

国内楼市在经历多轮调控后,于去年下半年进入平稳阶段,虽然说在今年开春以来,楼市交易迎来“小阳春”,但因城市楼市之间、新房与二手房的分化作用,也并未让房地产市场脱离控制范围,应该说,当前全国楼市整体上处于平稳状态。

在经历这波房价翻番大涨后,市场上出现了一种声音:随着人口红利逐步消失,中国进入老龄社会,住房需求推动房价上涨时代已经过去,楼市即将迎来衰减期,房价大概率迎来阴跌状态。真会出现这种情况吗?

这样的声音确实出现过多次,但每次楼市都是以“上涨”来回馈。难道大家看到的问题不存在吗?其实并非如此,从单一因素来看待楼市的涨跌显然是准确的,或者说你看到的仅仅是影响楼市涨跌的表面现象。国内楼市或者房价涨跌一定是各种综合因素作用的结果。

第一个阶段(1978年-1998年),人均住房面积增长阶段,基本是房地产发展的初级阶段。

第二个阶段,(1998年-2018年),人均住房套数增长规模最大阶段,被房地产界称为黄金白银时代。

第三阶段,(2019年—),寻求高质量发展阶段,这个阶段持续时间大约20年。

这是住建政策专家委员会副主任顾云昌的看法。顾主任还认为,从今年起,现在我们已经进入一个全新的阶段,一直到2035年,我们的城镇化还将处于一个快速发展阶段。城镇化带来大量住房需求,同时也对经济发展起到重要作用,在相当长一段时间内,房地产仍然是支柱产业。不过,从住房市场上来看,我们将进入一个从量到质的转变,人们的居住水平将得到显著改善,所以,我们应理性看待房地产市场发展和房价上涨现象。

无独有偶,一位不愿透露姓名的资深房产专家、企业家、经济学家也表示,中国房地产发展红利期起码还有15年-20年。虽然没有说明具体的根据,但从他过往的发言中所透露的一些关键数据,基本上也可以推导出未来房地产红利期时间节点,恰好也佐证了顾主任的观点,主要从3个方面推导:

一是城市化率达到70%所需时间

截止到2018年,我国户籍人口城市化率43.37%。与我们常看到的常住人口城市化率有较大差距,不过,常住人口大多都会转为住房需求,所以,我们以户籍人口城市化率作为基础数据。根据公开数据显示,最近5年,全国城市化率累计提高了6.1%,年化城市化率为1.22%。随着城市化进入中速发展阶段,城市化速度会放缓,未来实际年均城市化率会降到1%以下,按照平均0.8-1%速度,起码需要20年时间才能达到70%的城市化率。

二是达到发达国家住房套数时间

参照发达国家户均套数大约为1.1套。现在我们还没有看到权威部门公布的中国住房户均套数数据,大多只是民间的个人猜测,但这不影响未来趋势发展。主要有两点:

1.独居户数呈持续增长趋势。随着生活水平提高,无论是老人还是年轻人大都不愿意居住在一起,不仅国外如此,中国也在朝这个方向发展,已成快速发展趋势。近3年来,我们的独居户数以30-40%速度增加,但基数尚小,按照我国总人口13.9亿,需要家庭户数5.5亿个,目前仅有3亿个,那么在未来还有2.5亿家庭个数增加。即使按照近年30%速度增长,达到户均1.1套数,起码还需要12年时间。

2.人均住房面积还有较大成长空间。从相关数据显示,目前我国人均住房面积在35-40平米之间,貌似跟发达国家差不多。实际上我们因历史遗留问题,住在市中心的大多是老旧房,无门厅、无独立卫生间,加之我们都是按照建筑面积统计,实际使用面积在此基础上还要减掉20-30%,所以我们实际人均住房面积跟发达国家差距还是比较大的。

三是替代房地产行业形成所需时间

从国际经验来看,房地产业在城市化快速发展期都扮演重要角色,同样也作为一国经济支柱,随着城市化逐步完成,房地产也会逐步退出主导产业之列。结合各方面经验和信息来看,替代我国房地产的行业就是制造业。事实上,从国家相关的战略规划中基本也读出一些重要信息,中国制造业主要通过3个阶段来实现战略目标。第一阶段,到2025年是步入制造强国之列,第二阶段,到2035年进入世界制造强国行列。第三阶段不在我们推导之列,我们仅看前两个阶段,按照这个思路推导出,到2025年时,制造业初步形成新经济增长点,到2035年时,制造业完成对房地产的主要替代。

从上面的3大方面数据推导出,房地产红利期,或者是房价上涨期,最长时间是22年,最短12年,如果再结合经济发展目标,我们取中值,这时间可以看到2035年前后。当然,影响房地产、房价的因素是多方面的,比如还有比较重要的货币因素,不过这些都属于政策因素,都在可控范围之内。

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